Beispielrechnungen für das Sachwertverfahren

Anhand von Beispielen erläutern wir Ihnen die komplizierte Berechnung des Sachwertes einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren:

Folgende Faktoren zur Bewertung eines Einfamilienhauses sind bekannt:

Art der Immobilie: Einfamilienhaus, freistehend

Keller: unterkellert

Anzahl Vollgeschosse: 1

Dach: Satteldach

Ausbaustufe Dach: ausgebaut (> 2,00 m)

Garage: mit Einzelgarage außerhalb des Gebäudes

Baujahr des Gebäudes: 1980

Baujahr der Garage: 1995

Wohnfläche: 120 m²

Grundstücksgröße: 500 m²

Standardstufe: 3 (mittel)

Bodenrichtwert: 20 € / m² (Bodenrichtwert wird über die Adresse der Immobilie ermittelt, siehe auch : Ermittlung des Bodenwerts

1. Schritt: Ermittlung der Regelherstellungskosten auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Unter Punkt 7 Anlage 1 finden Sie die entsprechenden Tabellen:

Die Standardstufen geben Auskunft über die Ausstattung der Immobilie:

Standardstufe 1 = sehr einfach

Standardstufe 2 = einfach

Standardstufe 3 = mittel

Standardstufe 4 =  gehoben

Standardstufe 5 = stark gehoben

Es ergeben sich hiermit Normalherstellungskosten von 835 € pro m² Bruttogrundfläche. Diese Kosten beziehen sich jedoch auf das Jahr 2010 und müssen noch mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert werden.

2. Schritt: Ermittlung des Baupreisindexes. Die Werte hierfür findet man beim Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern.

Stand 10.10.2019 beträgt der aktuelle Baupreisindex zum 3. Quartal 2019 115,1. Dieser muss ins Verhältnis zum Baupreisindex von 2010 gesetzt werden, dieser hatte im Jahr 2010 den Wert 90,0. Somit beträgt der Faktor 115,1 / 90,0 = 1,28.

3. Schritt: Ermittlung der Bruttogrundfläche. Falls nur die Wohnflächen bekannt sind, kann auf diese Umrechnungsfaktoren zurückgegriffen werden.

Da wir ein Objekt mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss haben, muss die Wohnfläche lt. Umrechnungstabelle mit dem Faktor 1,5 multipliziert werden um annäherungsweise die Bruttogrundfläche zu erhalten:

120 m² Wohnfläche x 1,5 = 180 m² Bruttogrundfläche.

4. Schritt: Gebäuderegelherstellwert = Regelherstellungskosten * Baupreisindex * Bruttogrundfläche

Gebäuderegelherstellwert = 835 € / m² * 1,28 * 180 m² = 192.384 €

5. Schritt: Ermittlung der Alterswertminderung:

Die Alterswertminderung errechnet sich folgendermaßen:

((Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer) *100

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie ist in der Sachwertrichtlinie SW-RL unter Punkt 7 Anlage 3,der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts ( SW-RL) festgelegt. 

Für dieses Beispiel gilt als Gesamtnutzungsdauer für ein Einfamilienhaus der Standardstufe 3 also 70 Jahre.

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist in der Sachwertrichtlinie SW-RL unter Punkt 7 Anlage 4,der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts ( SW-RL) festgelegt. 

Zunächst wird über eine Punktetabelle der Modernisierungsgrad ermittelt:

Falls die Modernisierungsmaßnahmen länger zurückliegen, werden nicht mehr die maximalen Punkte vergeben, sondern entsprechend weniger. Hier eine Übersicht:

Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad.

Hieraus wird die Restnutzungsdauer in % berechnet:

Restnutzungsdauer = a*100/GND*Alter²-b*Alter+c*GND/100

Je nach Modernisierungsgrad, gelten folgende Werte für a,b und c:

Beispielswert: 16 Modernisierungspunkte

Die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes beträgt 70 Jahre, das Gebäudealter 39 Jahre, somit beträgt das relative Alter ca. 56 %. Durch Interpolation des Modernisierungsgrads, ergeben sich für a,b und c folgende Werte: a =0,0025, b= 0,558 und c=94,632.

Ergibt nach Einsetzen der Werte folgende Restnutzungsdauer: 

0,0025*100/70*39²-0,558*39+94,632*70/100 = 49,91 Jahre, also gerundet 50 Jahre.

 

Somit errechnet sich die Alterswertminderung in %:

 (70 Jahre - 50 Jahre) / 70 Jahre* 100 = 28,57 %

 

6. Schritt: Ermittlung des Gebäudesachwerts:

Gebäudesachwert = Gebäuderegelherstellwert - Alterswertminderung

Gebäudesachwert = 192.384 € - 28,57 % = 137.420 €

 

7. Schritt: Ermittlung des vorläufigen Sachwerts:

Vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert

Vorläufiger Sachwert = 137.420 € + 10.000 € = 147.420 €

 

8. Schritt: Ermittlung des Sachwerts:

Sachwert = Vorläufiger Sachwert * Wertzahl

Ermittlung der Wertzahl über Anlage 25 des §191 BewG:

 

oder aktueller über die Sprengnetter-Sachwertfaktoren von 2013 / 2014:

Bei Zugrundelegung der Faktoren der Tabelle von Sprengnetter, erhalten wir folgendes Ergebnis:

Sachwert = 147.420 € * 0,88 = 129.730 €