Ertragswertverfahren

Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?

 

Schematischer Überblick über das Ertragswertverfahren nach §§184 BewG.

 

RohertragBewirtschaftungskosten 

= Reinertrag des Grundstücks

Reinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins)

= Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag * Vervielfältiger

= Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert + Bodenwert

= Ertragswert = Grundbesitzwert

 

Begrifflichkeiten:

 

Rohertrag (§ 186 BewG):

Der Rohertrag ist die (ortsübliche) Jahreskaltmiete 

 

Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG ):

Unter Bewirtschafftungskosten versteht man die Summe aus Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Diese sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Falls keine geeigneten Erfahrungssätze vorhanden sind, ist von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 auszugehen.

 

Bodenwertverzinsung (§185 Abs.2 BewG

Bei der Ermittlung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert (§189 Abs.2 BewG) (siehe auch Link bei Kostenlose Immobilienbewertung) mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert (§ 188 BewG).

Als zusätzliche Anhaltswerte finden Sie hier die Marktüblichen Liegenschaftszinssätze (IVD)

 

Vervielfältiger (§185 Abs. 3 BewG):

Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer der Immobilie. Abhängig von der Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie, welche in der Sachwertrichtlinie SW-RL unter Punkt 7 Anlage 3, der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (SW-RL) festgelegt ist, wird die Restnutzungsdauer in der Sachwertrichtlinie SW-RL unter Punkt 7 Anlage 4 ermittelt. 

Die Ermittlung des Vervielverfältigers erfolgt dann nach der Anlage 21 des Bewertungsgesetzes BewG.

 

Bodenwert (§189 Abs.2 BewG) (siehe auch Link bei Kostenlose Immobilienbewertung)