Wann muss beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer gezahlt werden ?

Vielen Menschen wissen nicht, dass auch beim Immobilienverkauf in bestimmten Situationen Spekulationssteuer fällig werden kann.

Die Spekulationssteuer ist eine Besteuerung von Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen. Sie kann dann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie eine Frist von 10 Jahren unterschritten wird. Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages.

Ein weiteres Kriterium über die Fälligkeit der Spekulationssteuer ist zudem, ob die Immobilie vor dem Verkauf selber genutzt oder vermietet wurde. Steuerfrei kann die Immobilie verkauft werden, wenn der Besitzer selbst, sein Ehe- oder Lebenspartner bzw. seine kindergeldberechtigten Kinder mindestens im Verkaufsjahr und 2 Jahre davor (auch angebrochene Jahre zählen) die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt haben.

Bei Vermietung der Immobilie gilt jedoch die oben genannte 10-Jahresfrist.

Sonderregelungen gibt es übrigens bei Erbschaft oder Schenkung:

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sollte vor einem Verkauf prüfen, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie erstanden hat. Wenn seither mehr als zehn Jahre vergangen sind, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

 

Höhe der Spekulationssteuer:

Die Spekulationssteuer ist immer abhängig vom persönlichen Steuersatz des Verkäufers, also von der Höhe der Gesamteinkünfte und des sich daraus ergebenden persönlichen Steuersatzes.

Ein Spekulationsgewinn bis 599 € bleibt steuerfrei.

Der Spekulationsgewinn errechnet sich folgendermaßen:

Verkaufserlös - Anschaffungskosten (Kaufpreis + Grunderwerbssteuer + Makler + Notargebühren) - Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (z.B. Malerarbeiten / Bodenverlegearbeiten) + in Anspruch genommene Abschreibungen (bei vermieteten Immobilien) = zu versteuernder Gewinn.

Beispiel:

Verkaufserlös der Immobilie: 40.000 €

- Kaufpreis der Immobilie:      20.000 €

- Grunderwerbssteuer:                  600 €

- Maklergebühr:                           3.000 €

- Notargebühr                                  400 €

- Malerarbeiten                            1.000 €

+ 5 Jahre Abschreibung (2%)   2.000 €

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zu versteuernder Gewinn:       17.000 €

Je nach Steuersatz des Verkäufers, kann die Spekulationssteuer zwischen 14 und 45 % des zu versteuernden Gewinns betragen.