Bedeutung und Berechnung der Mietrendite für Kapitalanlagen

Bevor sich ein Käufer für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, möchte er gerne wissen, ob sich der Kauf der vermieteten Immobilie auch rechnet.

Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich erzielten Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. 

2 wichtige Kennzahlen sind hierbei von Bedeutung, die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite einer Immobilie.

Ab einer Bruttomietrendite von 6 % bzw. Nettomietrendite von 4 %, ist ein Objekt interessant für Kapitalanleger.

Berechnung der Bruttomietrendite:

Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis * 100 %  = Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite bietet somit einen ersten Anhaltspunkt, ob sich die Investition in eine Kapitalanlage grundsätzlich lohnen könnte oder nicht. Allerdings sind hier weder die Erwerbsnebenkosten, noch die auf den Mieter nicht umlegbaren Nebenkosten oder ein Mietausfallrisiko berücksichtigt. 

Erwerbsnebenkosten: 

- Notarkosten (ca. 1,5 - 2 % vom Kaufpreis)

- Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland aktuell)

   * Sachsen (3,5 % vom Kaufpreis)

   * Sachsen-Anhalt (5,0 % vom Kaufpreis)

   * Brandenburg (6,5 % vom Kaufpreis)

- Provision des Maklers

Nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten:

- Kosten für die Hausverwaltung (im Schnitt ca. 25 € pro Monat pro Wohneinheit)

- Kosten für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage (im Schnitt ca. 1 € pro qm pro Monat)

- Kosten für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung (kann nicht beziffert werden)

Mietausfallrisiko:

2 % der Jahresnettomiete bei Wohnimmobilien

 

Berechnung der Nettomietrendite:

Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten = Erwerbskosten

jährlicher Reinertrag = Jahresnettokaltmiete - (Summe nicht umlegbare Nebenkosten pro Jahr) 

jährlicher Reinertrag * 100 % / Erwerbskosten = Nettomietrendite

 

Rechenbeispiele:

Wohnung Kaufpreis: 33.000 € Land: Sachsen-Anhalt

Maklerprovision: 3.000 €

Nettokaltmiete pro Monat: 260 €

Wohnfläche: 43 qm

 

Bruttomietrendite = monatliche Nettokaltmiete 260 € *12 Monate / Kaufpreis 33.000 € *100 % = 9,45 %

 

Nettomietrendite:

Erwerbskosten = 33.000 € + 2 % Notarkosten 660 € + 5 % Grunderwerbssteuer 1.650 € + Maklerprovision 3.000 € = 38.310 €

jährlicher Reinertrag = Jahresnettokaltmiete 3.120 € - Hausverwaltungskosten pro Jahr  25 € *12 = 300 € - Instandhaltungsrücklage 43 € * 12 = 516 € - 2% Mietausfallrisiko 62,40 € = 2241,60 €

Nettomietrendite = jährlicher Reinertrag 2241,60 € * 100 % / Erwerbskosten 38.310 € = 5,85  %